La ripartizione delle spese è uno dei temi che genera più domande in condominio. Il punto di partenza è l’articolo 1123 del Codice civile: le spese necessarie per conservare e utilizzare le parti comuni, prestare i servizi nell’interesse comune e realizzare innovazioni deliberate sono sostenute dai condòmini in proporzione al valore delle rispettive proprietà, salvo una diversa convenzione.
Il criterio generale: i millesimi di proprietà
Il valore proporzionale di ciascuna unità è espresso dalle tabelle millesimali. Se una spesa riguarda l’intero edificio e non esiste un criterio speciale, il costo viene normalmente suddiviso secondo la tabella generale di proprietà. Non conta quante persone abitano nell’appartamento, salvo che un regolamento contrattuale o la natura del servizio prevedano legittimamente un criterio differente.
Quando conta l’uso del servizio
Se un bene o un servizio è destinato a servire i condòmini in misura diversa, la spesa va ripartita in proporzione all’uso potenziale che ciascuno può farne. Non è quindi sufficiente dichiarare di non utilizzare volontariamente un servizio per essere esonerati: occorre valutare la concreta possibilità di utilizzo e la configurazione dell’edificio.
Quando scale, cortili, impianti o altre parti servono soltanto una porzione del fabbricato, i relativi costi possono gravare esclusivamente sul gruppo di condòmini che ne trae utilità. È il cosiddetto “condominio parziale”.
Le principali regole speciali
- Scale e ascensori: l’articolo 1124 combina il valore delle unità immobiliari e l’altezza del piano.
- Solai divisori: l’articolo 1125 pone normalmente le spese a carico, in parti uguali, dei proprietari dei due piani interessati, distinguendo pavimento e soffitto.
- Lastrico solare a uso esclusivo: l’articolo 1126 prevede, in linea generale, un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e due terzi a carico delle unità coperte.
Il regolamento può cambiare i criteri?
Una deroga ai criteri legali richiede una convenzione valida, normalmente contenuta in un regolamento di natura contrattuale o approvata con il consenso di tutti gli interessati. Una semplice maggioranza assembleare non può modificare stabilmente i criteri legali o contrattuali di riparto.
Come verificare un riparto
È utile controllare la natura della spesa, la parte dell’edificio interessata, la tabella applicata e l’eventuale presenza di una regola speciale. L’amministratore deve rendere disponibili rendiconto, giustificativi e criteri utilizzati, così che la deliberazione possa essere valutata con trasparenza.