Definire un intervento “ordinario” o “straordinario” incide su competenze dell’amministratore, maggioranze e programmazione economica. Il costo è un indizio, ma non è l’unico criterio: contano natura, periodicità, finalità e incidenza dell’opera.
Che cos’è la manutenzione ordinaria
Rientrano normalmente nell’ordinaria amministrazione le attività ricorrenti necessarie a conservare efficienza e sicurezza delle parti comuni: controlli periodici, piccole riparazioni, sostituzione di componenti usurati, pulizia e manutenzione programmata degli impianti.
L’amministratore può disporre questi interventi nell’ambito del preventivo approvato e dei propri doveri di conservazione. Le spese confluiscono nel rendiconto e vengono ripartite secondo le tabelle applicabili.
Quando un lavoro è straordinario
Sono generalmente straordinari gli interventi non ricorrenti, di particolare consistenza o destinati a rinnovare una parte comune: rifacimento della facciata o del tetto, sostituzione integrale di un impianto, consolidamento strutturale, riqualificazione energetica.
L’assemblea deve deliberare lavori, impresa, costi e riparto con la maggioranza richiesta dalla natura e dall’entità dell’opera. Per gli interventi straordinari l’articolo 1135 prevede la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, con la disciplina prevista quando il contratto stabilisce pagamenti progressivi.
I lavori urgenti
L’amministratore non può ordinare lavori straordinari senza autorizzazione, salvo che abbiano carattere urgente. In questo caso deve intervenire per evitare danni o pericoli e riferirne alla prima assemblea utile. L’urgenza deve essere reale e documentabile: non coincide con la semplice opportunità di anticipare un’opera.
Un percorso prudente
- Documentare il problema con sopralluoghi e relazioni tecniche.
- Definire un capitolato comparabile per le offerte.
- Verificare requisiti, assicurazioni e regolarità delle imprese.
- Deliberare importo, fondo, scadenze e criteri di riparto.
- Controllare esecuzione, contabilità e chiusura dei lavori.
Una corretta classificazione nasce quindi dall’analisi concreta dell’intervento, non dall’etichetta riportata sul preventivo.