L’assemblea è l’organo nel quale i condòmini assumono le decisioni sulla gestione comune. Perché una delibera sia valida occorre distinguere due verifiche: il quorum costitutivo, necessario per aprire la riunione, e il quorum deliberativo, necessario per approvare ciascun punto.
La convocazione
L’avviso deve indicare luogo, data, ora e ordine del giorno ed essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con uno dei mezzi ammessi dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Tutti gli aventi diritto devono essere convocati: un’omissione può rendere annullabili le deliberazioni.
Prima e seconda convocazione
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio. Per molte deliberazioni ordinarie occorre la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
In seconda convocazione il quorum costitutivo si riduce: è richiesto l’intervento di almeno un terzo dei partecipanti e un terzo del valore. Le deliberazioni ordinarie sono generalmente approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Non tutte le decisioni hanno la stessa maggioranza
Nomina e revoca dell’amministratore, lavori straordinari di notevole entità, innovazioni, videosorveglianza e altri interventi seguono maggioranze specifiche. Prima della votazione è quindi essenziale collegare il punto all’articolo applicabile: non esiste un unico quorum valido per ogni decisione.
Deleghe, conflitti e verbale
Il condomino può farsi rappresentare con delega scritta, nel rispetto dei limiti previsti per i condomìni con più di venti partecipanti. L’amministratore non può ricevere deleghe. Quando emerge un conflitto di interessi, la situazione va valutata concretamente e verbalizzata.
Il verbale deve riportare presenti, deleghe, millesimi, esito delle votazioni e dichiarazioni rilevanti. Una redazione precisa consente di ricostruire il processo decisionale e riduce il rischio di contestazioni.
Impugnare una deliberazione
Le delibere contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate nei termini dell’articolo 1137. Per le delibere annullabili il termine è normalmente di trenta giorni, con decorrenza diversa per dissenzienti, astenuti e assenti. I vizi più gravi possono invece comportare nullità: la distinzione richiede un esame professionale del caso.